Par le groupe des organisations de la société civile du CESE

Dans l’Union européenne, les prix de l’immobilier résidentiel ont grimpé de 47 % entre 2010 et 2022. Sur la même période, la hausse des loyers s’est établie à 18 %. Selon des données d’Eurostat se rapportant à l’année 2023, plus de 10 % des ménages résidant en zone urbaine et de 7 % de ceux habitant en milieu rural consacrent au logement une part de leur revenu disponible qui excède 40 %. Dans un souci de mieux mettre en évidence les moyens dont nous disposons afin que tous les Européens puissent se loger à des conditions abordables et de manière plus durable, le CESE a commandé une étude qui explore des pistes d’intervention visant à réaliser cet objectif. Dans l’entretien ci-après, les co-auteures de ce travail, l’économiste Agnieszka Maj et Karolina Zubel, directrice pour les questions relatives à l’environnement, l’énergie et le changement climatique au Centre de recherche sociale et économique (CASE), en évoquent les principales conclusions.

Quel est l’objet de cette étude du CESE et en quoi est-elle pertinente?

Cette étude sur le logement abordable et durable dans l’UE se penche sur la nécessité de disposer, au sein de l’Union européenne, de logements durables et d’un prix abordable, en mettant l’accent sur le rôle que jouent à cet égard la numérisation, sous la forme de l’intelligence artificielle, des permis de construire numériques ou de bases de données spécifiques au secteur, ainsi que les structures de l’économie sociale. S’appuyant sur des études de cas, le texte met en évidence des initiatives novatrices qui améliorent le caractère abordable, l’accessibilité et la durabilité de l’habitat. L’étude formule, à l’horizon de 2030 et 2050, des recommandations exploitables, qui concordent avec les objectifs que l’Union européenne poursuit en matière de résilience climatique, d’équité sociale et de croissance économique. Elle trace des perspectives stratégiques qui, tout en adaptant les politiques du logement face à l’évolution des contraintes, vont dans la sens du bien-être de la collectivité.

Quelles sont les principales conclusions de l’étude?

La numérisation offre un outil appréciable pour gagner en efficacité au stade de la planification de l’habitat, de sa construction et de sa gestion, où elle est susceptible de réduire les coûts et d’augmenter la durabilité. Pour l’instant, son impact reste cependant limité pour ce qui est de réaliser des économies sur les dépenses à engager. Parmi les principaux obstacles qui entravent l’adoption des avancées du numérique, il convient de mentionner certaines mentalités passéistes des parties prenantes, l’impression que le retour sur investissement sera faible, des coûts de mise en œuvre élevés et un manque de mesures d’incitation, de formation et d’encadrement réglementaire. Si nous voulons que la numérisation puisse déployer tout son potentiel, il est primordial de réaliser des investissements supplémentaires dans les infrastructures numériques, par exemple en assurant l’interopérabilité des plateformes numériques.

S’agissant de relever les défis de l’heure en matière d’habitat, une innovation stratégique prometteuse consiste à associer à la démarche les structures de l’économie sociale, qu’il s’agisse de sociétés de logement à but lucratif limité, d’organisations d’utilité publique ou de coopératives. Ces intervenants proposent des formules de logement soigneusement conçues qui, pour un coût maîtrisé, renforcent la cohésion communautaire et favorisent une stabilité de long terme en matière d’habitat. À Vienne, par exemple, l’habitat proposé par des entités à but non lucratif ou but lucratif limité, qui intervient à hauteur de 30 % dans la production totale d’immobilier résidentiel de la ville, joue un rôle crucial pour y stabiliser ce marché, en jouant un rôle d’amortisseur sur les prix pratiqués. Ce faisant, il contribue à maintenir les loyers à des niveaux accessibles et à éviter des distorsions sur le marché.

Sur la base de vos conclusions, quelles grandes recommandations formulez-vous en ce qui concerne les actions et les recherches supplémentaires à engager?

Pour le moyen terme, les politiques de l’UE en matière de logement devraient s’attacher en priorité à promulguer un «nouveau pacte européen pour un logement social durable et abordable» et une «directive sur le logement», visant à instaurer une approche unifiée entre les États membres. Chaque pays se devrait d’encourager des modèles d’inspiration novatrice, comme les coopératives et l’immobilier à but lucratif limité, de fournir un soutien financier souple à des projets de logement et d’adopter les outils numériques pour renforcer ses filières d’immobilier résidentiel.

Sur le long terme, les politiques de logement devraient adopter une approche de durabilité stratégique, qui mette en avant des solutions locales et un suivi permanent. Il s’impose de recourir à la voie législative afin que la numérisation acquière valeur de norme, avec l’instauration de pratiques d’économie circulaire qui consisteront, par exemple, à subordonner l’octroi de prêts bancaires à des exigences de circularité dans la construction, à prévoir des mesures d’incitation à la mise en location en fonction de l’efficacité énergétique ou à lancer des initiatives de financement au niveau le plus local. Il conviendrait par ailleurs d’étendre le champ du concept de «logement social» pour qu’il inclue des familles à revenu intermédiaire, à l’instar du modèle viennois de «logement sociétal», qui encourage la mixité sociale et évite l’écueil de la gentrification. Pour répondre efficacement aux besoins en matière d’immobilier résidentiel, il est crucial, tout à la fois, de se focaliser sur la construction à neuf et la rénovation et de reconfigurer à de nouvelles fins des immeubles inutilisés.

Les recherches futures devront cibler des approches inclusives en matière d’urbanisme, de construction et de fourniture de logements qui rendront l’habitat plus accessible pour tous les citoyens. Il conviendra également qu’elles s’intéressent aux effets des technologies en phase d’émergence, comme l’intelligence artificielle et l’automatisation, sur les économies de coûts et l’efficacité dans le développement et la gestion du logement. Par ailleurs, les chercheurs se devraient d’étudier, dans l’ensemble des États membres de l’Union, des modèles de logement novateurs et d’élaborer des stratégies susceptibles de favoriser un habitat qui soit abordable autant que durable.

Cette étude a été commandée par le CESE à la demande de son groupe des organisations de la société civile.